Fastighetsöverlåtelser
Fastighetsförsäljning
En fastighetsöverlåtelse är alltid en juridisk händelse av stor vikt och av stor betydelse för familj och för liv. Det är alltid viktigt att man, när man genomför den kanske största affären i sitt liv, gör den med god kännedom om juridiska regler och med den risk man tar och med god hjälp vid utformandet av kontrakt mm.
Nordberg Juridik AB
Nordberg Juridik AB, fd advokat Lars Nordberg, har arbetat i många år med bla fastighetsöverlåtelse, dels i samband med rena försäljningar och upprättande av kontraktshandlingar mm och dels som ett led i generationsskiften där egendom överlåts internt i familjen. Inte minst i dessa situationer där en fastighet överlåts inom familjen är det av vikt att man genomför den med god insikt om juridiska och ekonomiska regler så att inte onödiga problem uppstår.
Problemexempel
Som ett exempel på ett problem som kan uppstå i samband med en fastighetsöverlåtelse internt, tex om en fastighet överlåts genom gåva eller genom gåva mot ett visst vederlag eller genom försäljning tex till taxeringsvärdet, är att själva överlåtelsen, oavsett vad man kallat den för, innehåller ett inte oväsentligt inslag av gåva. Om överlåtaren tex efter överlåtelsen, som exempelvis skett som försäljning till taxeringsvärdet, bor kvar på fastigheten och inte känner av några större faktiska förändringar i sitt nyttjande av fastigheten så kan denna överlåtelse innehålla en gåva för vilken det skall utgå sk laglottsvederlag till de övriga barnen när överlåtaren så småningom avlider.
Laglott
Laglottsvederlaget skall då räknas ut till det värde fastigheten hade haft om den, i sitt skick som den var när den överläts, skulle varit kvar i överlåtarens ägo vid dödsfallstillfället, och därtill har mottagaren av fastigheten, gåvotagaren, en skyldighet att återbära en gåva till täckand av övriga barns laglott. Observera dock att för att få ut laglotten måste den som kräver den väcka talan vid domstol mot gåvotagaren inom ett år från det att bouppteckningen efter den avlidne förrättades. Annars är rätten till laglott förlorad.
Exempel:
Pappa säljer fastighet Österbo 1:5 till sonen Olof för taxeringsvärdet 500.000,-, men bor kvar som inget hänt. Syftet med överlåtelsen är att Olof skall ha fastigheten och fortsätta driften. Fastigheten är i verkligheten värd 1.200.000,-, dvs gåvan är 700.000,- vid gåvotillfället. Olof betalar genom en revers på 500.000,- som avskrivs i ny gåva till Olof efter ett par år. Det finns två barn till, Pär och Erik. Efter ytterligare 20 år avlider pappa. Fastigheten är då relativt orörd, men är nu värd 5.000.000,-. Kvar i boet finns 100.000,-. Om fastigheten funnits kvar i boet skulle det funnits 5.100.000,- istället för bara 100.000,- (exemplet något förenklat).
De tre barnens arvslott är 5.100.000,-/3 = 1.700.000,- vardera och laglotten för de två barnen som inte fått någon gåva är hälften av det, dvs 850.000,-. I boet finns 100.000,- (efter kostnader och skulder), dvs Pär och Erik som inget fått tidigare får dels dela på det, 50.000,- vardera, men därtill skall Olof betala laglottsvederlag till var och en av Pär och Erik om 800.000,-, dvs han måste låna upp 1.600.000,- för att klara av detta troligen.
Olof blir mycket upprörd och säger att han inte skulle gått med på affären om han förstått detta innan, han har nog svårt ändå att klara verksamheten. Pär och Erik är upprörda även dom och känner sig trots allt lurade på arvet, Olof har ju ändå fått mycket mer i arv totalt sett, och tvisten inom familjen är ett faktum.
Kommentar
Ovanstående är ett skräckscenario hur det kan gå om man inte ser upp, och dessvärre är ovanstående exempel mycket vanligt. Man bör alltid ta kontakt med advokat innan man gör en överlåtelse för att få information om de olika problem och situationer som kan uppstå. Lars Nordberg har arbetat i 25 år med överlåtelser av ovanstående karaktär och kan ge råd i hur man skall bete sig och var fällorna finns.